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查封房的赎楼费由谁承担?

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发表于 2017-9-5 11:13:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
【案情简介】

买卖双方于2015年6月11日签订《二手房买卖合同》约定卖方将一套80平方米的房屋出售给买方,房屋总价款为2378000元。合同约定:买方应承担包括“赎楼担保费和短息利息”,买方同意卖方委托担保公司签订服务合同,买方需协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款或担保公司因其他原因无法将楼赎出,卖方应自行赎楼还清贷款,办妥注销抵押登记手续 。

在合同履行过程中,卖方因欠债被债权人起诉到法院并将房屋查封,无法通过担保公司赎楼。卖方为此支付了85800元的赎楼费,该赎楼的费用应由谁承担?双方为此引发争议,卖方拒绝交楼,买方撬锁而入,卖方遂将买方诉至法院。

买方委托丹柱法律团队代理本案,丹柱团队负责人颜宇丹律师出庭应诉。

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01【原告诉请】


原被告于2015年6月11日签订《二手房买卖合同》约定原告将一套80平方米的房屋出售给被告,房屋总价款为2378000元。在房屋的买卖过程中没有中介参与。现房屋买卖合同已经履行完毕,原告在办理房屋解押过程中垫付了相应的赎楼担保费及利息,提前还贷的违约金。2015年11月将涉案房屋过户给了被告。2015年12月在原告没有向被告移交房屋和物业时,被告自行换锁并实际入住,后原告多次向被告协商款项,被告均以各种理由无法达成一致。

原告向法院提出诉讼请求:1、被告支付原告垫付的赎楼担保费85800元及短期利息4496.96元。2、被告支付原告垫付的招商银行提前还款的违约金14053.01元。3、本案诉讼费由被告承担。

02【被告答辩】

原告主张的赎楼担保费85800元明显过高,且无相应的正规发票证实实际发生,其作为证据提交的发生日期为2015年10月30日,收款单位为“黄某某”、收款方式为“转帐”的编号为N0000的收据,显然不是发票,原告诉讼主张的短期利息4496.96元系向其按揭贷款银行支付的还贷利息,是其按照住房按揭贷款合同的约定向贷款银行所支付的款项,并非双方所签订《二手房买卖合同》第八条所约定由被告承担的赎楼短期利息。

原告诉讼要求被告支付其垫付招商银行的提前还款违约金14053.01元,根据原告提供的证据被告无法确定是否系双方约定由被告承担的提前还贷按揭银行收取的违约金。

原告在诉状中称“原告多次向被告协商款项,被告均已各种理由无法达成一致”,与事实严重不符。事实上,被告找原告结清款项,原告因逃避债务而无法与其联系。

03【被告反诉】

被告反诉请求:

1、请求法院判决反诉被告(卖方)支付反诉原告(买方)逾期交房违约金53505元(2378000元×0.5‰×45天);

2、请求法院判决反诉被告支付反诉原告为其垫付的发生在涉案房屋之上的应由其自行承担的水费、电费、住宅物业管理费、专项维修资金,合计1677.57元;

3、本案诉讼费用由反诉被告承担。

事实和理由:

合同签订后,反诉原告依约履行合同义务,于2015年10月27日向反诉被告付清了购房款,合同项下房屋的产权也已于2015年10月15日登记到反诉原告名下,但反诉被告却未按合同约定日期于2015年10月29日前将合同项下房屋交付给反诉原告。反诉原告经多次联系反诉被告办理房屋交接手续,但其短(微)信不回、电话不接,直到2015年12月14日反诉原告为反诉被告垫付电费后入住该房屋。2015年12月29日与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》,并向该公司支付了涉案房屋上述费用。上述支付费用中在2015年12月14日前发生的部分应由反诉被告承担。反诉被告违反合同约定至今未向反诉被告办理完毕房屋交付使用手续,依约应向反诉原告支付违约金。

04【原告反诉答辩】

被告没有支付全部相应的购楼费用及提前还款违约金等,因而是被告先违约,原告并没有违约,且被告所说的其实际入住房屋的时间也是有误差,并非是其反诉状中称2015年12月29日,而是在11月初,因此不存在支付逾期交房违约金。同时,被告要求的违约金计算方式也明显偏高,没有合同依据。对第二项诉讼请求原告认可确实存在相应的电费、管理费、物业费没有支付,但是该笔费用可以在被告拖欠的相关费用中予以抵扣,原告无法另行支付给被告。

05【庭审直击】

本案审理中,居间处理涉案房屋买卖合同中的中介人员张某某出庭作证,称在正常交易中,担保公司收取的赎楼担保费为赎楼担保额的1%,而本案因房屋被查封,无法进行赎楼,也没有担保公司愿意帮被告赎楼,后被告通过案外人黄某某进行赎楼。

原告主张,合同中明确约定了赎楼担保费是由被告支付,被告应当向其支付1430000*6%=85800元的赎楼担保费。被告则称合同签订时,中介洪某某已经向双方说明了赎楼担保费标准价格为赎楼担保额的1%左右,且因涉案房屋被查封造成无法赎楼,被告不应承担此费用。

06【法院判决】

本院认为,原告与被告签订的《二手房买卖合同》以及补充协议均为双方真实的意思表示,不违反法律的强制性规定,合法有效。合同约定,买方同意卖方委托担保公司签订服务合同,并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续,买方需协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款或担保公司因其他原因无法将楼赎出,卖方应在签署本合同之日起45日(含当日)自行赎楼还清贷款,办妥注销抵押登记手续,并须于注销抵押登记后三天内将红本房地产原件交予上述第三方或第三方制定的担保公司。但因涉案房产被查封导致担保公司无法为原告赎出房地产证,因此原、被告在《补充协议》中约定原告应当在2015年9月25日起60日内办理赎楼还款,注销抵押手续。可见,双方虽约定被告应承担包括“赎楼担保费和短息利息”,但该费用是基于由担保公司赎楼,房屋不存在任何查封的情况下而由被告承担的,本案中,原告因房屋被查封,无法通过担保公司赎楼。被告通过案外人黄某某向其账户转款,以支付剩余按揭贷款的本金、利息及提前还款违约金,属于自行筹资赎楼,并非为银行提供担保进行赎楼的形式。且无证据显示原告与黄某某之间存在赎楼担保合同关系,因此,虽原告提交《收据》称其支付了85800元的担保赎楼费,但该费用不应由被告承担。另外,原告因偿还贷款而支付的抵押银行的违约金14053.01元,为合同约定的被告应当承担的“因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用”,被告应当支付予原告。

关于违约责任,根据双方的合同约定以及交易习惯,赎楼担保费不属于合同中约定的转让成交价,因此被告在2015年10月27日已足额支付了购房款,原告应当于付清楼款两日内办理交接手续,但原告未履行合同约定交付义务,而是由被告自行入住,入住时间以被告办理电费交接日期即2015年12月14日为准。因此原告应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任,考虑到被告已经实际入住房屋以及合同履行的情况,本院依法酌定原告应向被告支付违约金7000元,同时原告还需向被告支付上述相关电费、管理费、物业费1677.57元,共计8677.57元。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款项之规定,判决如下:

一、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付因提前还贷卖方按揭银行征收的违约金14053.01元;

二、原告于本判决生效之日起五日内向被告支付逾期交房违约金7000元;

三、原告于本判决生效之日起五日内向被告支付垫付的水电费、物业管理费、专项维修资金共计1677.57元;

四、驳回原告的其他诉讼请求;

五、驳回被告的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
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