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听说,小产权房又有转正的窗口了?你相信吗?

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发表于 2021-12-27 18:08:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
前几天规划与自然官网发布了:《关于公开征求《深圳经济特区不动产登记条例》(征求意见稿)意见的通告》(下称《条例》),通告一出,业内朋友圈和部分业内自媒体争奔相告:深圳小产权小产权房要转正了;这次是真的了,都发文了……

回顾过去一两年里,但凡带有【历史遗留】几字的政策一出,都会有一群无脑吃瓜群众集体高潮。
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毫无例外,实在令人费解!

新《条例》共七章,122条,其主要涉及不动产登记目的、登记对像、登记程序、登记权利类型等方面信息,新规共有六大创新点:

1、统一不动产登记依据及不动产登记机构

2、细化完善继承、遗嘱、遗赠不动产登记规定

3、详细规定居住权登记

4、预告登记规定

5、信息化助力全民利民

6、解决登记疑难遗留问题


从收集到的信息来看,引发部分业内人士和无脑群众自嗨的点是第6点:解决登记疑难遗留问题。

在分析这个问题之前,我们先回顾一下深圳与房地产登记相关的法规:(通过整理如下)


通过上表,我们可以看到,从1993年到现在,涉及房地产登记的法规条例共有九项(包括前几天的《条例》),其中涉及房地产登记历史遗留问题处理的法规总共有三项。

目前的房地产登记条例依然在用1993年版的《深圳经济特区房地产登记条例》,而房地产登记历史遗留问题的处置上用的还是66号文。按目前的房地产登记需求来看,旧的《条例》显然已经不再适合。

按《深圳经济特区不动产登记条例》起草说明里提到:目前现行的《房地产登记条例》已不符合现行房地产登记现实需求,且与国家《不动产登记暂行条例》及实施细则有多处冲突,导致我市不动产登记规则适用不明,造成登记行为可预期性不足。因此,亟需在国家不动产统一登记相关法律法规的框架下,重新审视深圳市房地产登记工作,制定新的《深圳经济特区不动产登记条例》,构建我市不动产统一登记制度框架,进一步统一规范林地、海域等不动产的登记工作,以应对不动产统一登记的新形势。

新《条例》的其他几个点,网上有大把解读,我不再累述。只聊聊那两个让业内人士自嗨的两个点:

1、解决登记疑难遗留问题

2、绿本强制过户

第一个问题:【解决登记疑难遗留问题】中说的:体系性解决登记历史遗留问题。

在此,首先强调一下:登记历史遗留问题不等于历史遗留违法建筑!这是两个完全不同的概念!

《条例》里所说的“针对各类登记历史遗留问题,分门别类、区分历史情况,在立法中明确处理原则,理顺各部门职责,配套衔接登记历史遗留专门规定,体系性解决登记历史遗留问题。” 这个登记历史遗留专门的规定,目前是依据《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》[2010]66号文;66号文第二条:处理对象 中明确规定:

属《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理范围的房地产,不适用本意见。

另外,《条例》里提到【缺省登记】,直白的说就是可以不登记,按《条例》里的说法是,因为历史遗留违建如果重新测绘会影响到已颁发的不动证产的合法物权,所以在处理不动产登记历史遗留问题过程过程中,可以结合实际情况对登记薄的非必要事项进行缺省登记,即是说,在登记同一合法宗地的不动产面积的时候,仅登记合法部分的面积,属于历史违建部分面积仅记录于附页的非必要事项上面。

最后说一下《条例》里说的【交叉登记】指是未办理初始登记的物业,在已经办理分户登记或者转移登记的,当时先办理初始登记,如果确实无法补办初始登记的,在权属清晰的情况可以突破连续登记原则,无需再补办初始登记,而继续为同一合法宗地内的其他房屋办理不动产权手续。

目前的登记程序是,无论分户或者转移登记都必须先办理初始(首次)登记,然后带进分户或转移登记(其实这个也不算创新,早在1995年,深规土[1995]342号文有过规定,但342号已于2001年废止了)。直白的说就是,新《条例》在特定的情况下(登记历史遗留问题),可以跳过第一登记,直接进行第二登记。

第二个问题:【绿本强制过户】

首先解释一下绿本的定义,这里说的绿本指绿色软皮《房地产证》上记载的“非市场商品房”,不能上市交易的合法房产,通指政策性住房和合法的村民私宅(不包括违建),还有一种是城市更新回迁的绿本(多见棚改或土整、征收类的同权回迁)类的房产。这类房产在过往操作中,非直属是不能过户的,哪里是通过司法仲裁,也无法过户。新《条例》里,只要通过司法仲裁,绿本(不包括政策性住房和违建)也可以直接过户(过户后依然是绿本)。

由上可见,整个新《条例》与历史遗留违法建筑没有半毛钱的关系,又何来的小产权确权转正的窗口?

PS:关于小产权转正问题,我之前有做一个视频,大家没事也可以看看,看完你就明白,小产权转正到底难在哪里!

更多的小产权和城市更新的问题,请关注【回迁房资讯网】,有问必答

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