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深圳十大烂尾楼之一:黄金大厦交楼案

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发表于 2017-9-5 14:01:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
xiaochanquan178051426451.jpg

黄金大厦是深圳著名的十大烂尾楼之一,在笔者颜宇丹律师代理黄金大厦购房者与开发商的烂尾楼系列案中,我代理其中一位购房者向法院起诉开发商要求继续履行买卖合同,而开发商同时起诉该购房者要求解除买卖合同,法院将两案合并审理。最后法院采纳了笔者颜宇丹律师的代理意见,判决开发商向购房者交付房产并协助登记过户至购房者名下。

在我代理购房者作为原告起诉开发商要求继续履行合同的案子中,原告(购房者)诉称,购房者于2003年11月向开发商支付了涉案房屋的首期房款共计45000元。2003年12月18日,购房者与开发商签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》,约定购房者向开发商购买涉案房屋,房屋总价款为人民币22.5万元。购房者于2004年7月13日与XX银行签订了《抵押借款合同》,约定购房者以涉案房屋作为借款的抵押担保,向银行借款人民币18万元用于购买涉案房屋。但是由于涉案楼盘存在完工风险,该行向购房者停止发放贷款,中止抵押借款合同履行。2004年11月19日,购房者虽以逾期交房为由向开发商发过书面通知要求解除合同,但开发商未将购房者已付购房款退还,也未要求购房者协助办理注销预售合同的备案登记手续。2006年3月,就开发商的迟延交付行为,购房者向深圳市宝安法院提起诉讼,要求开发商支付迟延交房违约金。开发商在该案中只是辩称购房者要求的违约金过高以及没有付清楼款,其有权行使抗辩权拒绝交楼,而没有主张双方签订的房屋买卖合同已解除,双方当事人在该案中的诉辩行为表明双方当事人形成了继续履行双方签订的房屋买卖合同的合意。并且,由于购房者发出解除合同通知后,开发商未予办理退房手续,双方经协商均同意继续履行合同,购房者也多次提出向开发商一次性交纳剩余房款,但开发商拒收房款,也拒不提供收款帐号,导致购房者无法交纳剩余房款。 2011年11月,购房者向深圳市宝安区法院提起诉讼,请求法院判决开发商支付延期交付房产违约金并立即为购房者办理入伙手续,开发商提起反诉请求确认双方签订的买卖合同已经于2004年11月19日解除、购房者协助办理解除房屋买卖合同(预售)备案登记手续。深圳市宝安区法院作出判决:一、确认购房者与开发商签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》已经解除;二、购房者应于本判决生效之日起三日内协助开发商注销预售合同的备案登记;三、驳回购房者的全部诉讼请求。深圳市中级法院对该案作出二审判决:一、维持深圳市宝安区人民法院判决第三项;二、撤销深圳市宝安区人民法院判决第一、二项;三、驳回开发商的反诉请求。现该终审判决已生效。该终审判决既已判决购房者与开发商签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》没有解除,双方的买卖合同就应继续履行。但该判决生效后,虽经购房者多次要求继续履行合同,向开发商付清房款,但开发商既不为购房者办理入伙手续,也拒收购房者交纳剩余房款,恶意造成合同无法继续履行。请求法院判令开发商继续履行双方签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》,立即向购房者交付涉案房屋并协助购房者办理房屋权属证书。

在该案中,开发商作为被告答辩称,我方2012年3月开庭时已明确告知购房者该涉案房产已经办理了竣工验收手续,但购房者仍然没有付款,开发商有权解除合同,请求法院驳回购房者的诉讼请求。

在开发商作为原告起诉购房者要求解除合同的案子中,原告(开发商)诉称,2003年12月18日,双方签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》合同约定采取银行按揭付款,购房者应于签订之日起1日内付房款20%即45000元,2004年1月18日前付全部楼价款的80%即人民币18万元,或在该日期之前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款。合同签署后,开发商依约在房地产登记部门办理了房屋买卖预售备案登记手续,而购房者至今未向开发商支付剩余的房款。而开发商的工程在2004年10月停工,直至2011年9月21日方竣工验收。2004年11月19日,购房者向开发商发出书面通知要求解除双方于2003年12月18日签订的《预售合同》,开发商于当天收到该通知书。开发商认为,购房者支付剩余房款的行为已经构成根本违约。请求判令:1、解除双方签署的《深圳市房地产买卖合同(预售)》;2、购房者赔偿延期付款的违约金21090元;3、购房者协助开发商到深圳市房地产权登记中心办理解除涉案房产的房屋买卖预售备案登记手续;4、购房者办理解除涉案房产的抵押手续。

在本案中,笔者颜宇丹律师代理作为被告的购房者进行答辩称,一、关于开发商是否具有解除合同的权利。在双方签订的合同中,关于迟延支付的违约责任,其中第三款约定2004年1月18日买方付清全部楼款,约定时间90日即2004年4月18日是解除权发生之日,但开发商并未按合同第六条第三款行使解除权,至今也没有向买方发出任何书面形式的解除合同通知,因此不符合合同约定的解除条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,本案中如果将2004年11月19日购房者向开发商发出的通知视为催告,那么催告后的三个月即是2005年2月19日前是开发商的解除权行使期限。即便原告发出的通知不视为催告,那么从2004年4月18日解除权发生之日起一年即2005年4月18日是开发商解除权的期限,解除权行使期限是除斥期间,不存在中止、中断,在此期间开发商不行使解除权即丧失了解除权,并且造成购房者迟延付款的全部责任应当由开发商承担。双方虽然约定在2004年1月18日通过银行贷款方式付清全部楼款,但由于开发商当时的楼盘已经处于停工状态,存在烂尾风险,由开发商联系的第一家银行拒绝与购房者签订借款合同,因此,开发商又协助联系了第二家银行,于2004年7月14日签订了抵押借款合同,但最后由于涉案楼盘一直处于停工状态,该银行也中止了履行借款合同,因此导致购房者无法及时履行付款义务,但双方既然约定了以按揭方式付款,只有在购房者因个人信用等个人原因被银行拒贷的情况下才应该承担迟延付款的责任。而本案中是由于开发商楼盘烂尾原因导致迟延付款,且在整个过程中,购房者多次要求一次性支付剩余房款,但开发商拒不提供账号。在2012年,深圳中院判决没有解除合同以后,购房者委托本律师向开发商催告继续履行合同,并要求其提供收款账号,但仍被开发商拒绝。因此,开发商不能以迟延付款为由要求解除合同。二、关于购房者于2004年11月19日向开发商发出要求解除双方于2003年12月18日签订的预售合同时合同是否已经解除。在深圳中级人民法院的终审判决中认为2006年3月就开发商的迟延交付行为,购房者向宝安法院提起诉讼,要求开发商支付迟延交房违约金,开发商在该案中只是辩称购房者要求的违约金过高以及没有付清楼款。双方当事人在该案中的诉辩行为表明双方当事人形成了继续履行双方签订的房屋买卖合同的合意,并且由于购房者发出解除通知后,开发商未予办理退房手续,双方经协商均同意继续履行,既然该判决确认合同没有解除,那么双方的买卖合同应当继续履行。买方的付款义务在先,卖方的交楼义务在后,买方在未履行完付款义务之前,没有单方解除权。因此,购房者于2004年11月19日发出的要求解除合同的通知不具备法律效力,双方的合同也并未于2004年11月19日即时解除。开发商现在要求解除合同,违背了民法和合同法规定的诚实信用原则。

法院经审理后认为,双方签订的合同约定购房者应于2004年1月18日前支付房款18万元,购房者超过合同约定时间90日仍不付清应付价款的,开发商有权单方解除合同,开发商单方解除合同的,应以书面形式及时通知购房者并在10日内从购房者已付价款中扣除双方约定的违约金,剩余款项退还给购房者。根据上述约定,至2004年4月18日开发商已具备合同解除权,但开发商并未在合同解除权发生之日起一年内行使解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,开发商的解除权已经消灭。故开发商主张解除合同的意见没有法律依据,法院不予采纳。但购房者未按合同约定期限付款根据合同约定购房者应向开发商支付延期付款违约金18000元(18万元X10%),开发商要求购房者支付延期付款违约金的诉讼请求予以部分支持。现涉案房产已竣工验收具备交付条件且购房者已经付清房款,则开发商应按合同约定将涉案房产交付购房者使用并协助购房者将涉案房产登记过户至购房者名下。

法院最终判决开发商于判决生效之日起三日内将涉案房产交付购房者;开发商于判决生效之日起三日内协助购房者将涉案房产登记过户至购房者名下;购房者于判决生效之日起三日内向开发商支付延期付款违约金人民币18000元。

双方收到两份判决书后均没有上诉,双方已各自履行了判决。



【作者简介】

xiaochanquan178051426452.jpg

颜宇丹律师  广东诚公律师事务所合伙人律师,丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
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