Call Us400-456-7892
Emailservices@dipreal.com

棚改&旧改双管齐下,深圳这些老小区迎来春天

0
回复
426
查看
[复制链接]

微信扫一扫 分享朋友圈

3345

主题

3345

帖子

1万

积分

管理员

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

积分
10730
QQ
发表于 2017-9-7 14:14:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
在深圳,老破旧小区一直不缺乏买家。一方面是因为老破旧价格低,周边的配套完善;另一方面,不少人也期望着哪天小区被拆迁,一朝变土豪。如今,除了旧改外,老小区翻身的机会又增多一样:棚户区改造,简称棚改。

棚改与旧改到底有什么区别?深圳哪些老小区房值得购买?买老小区房源时需要注意什么?看完这篇微信,或许你就有答案了。

对新政策心中有数,买房不怕坑蒙拐骗。

名词解释

棚户区改造(棚改):

为加快深圳市棚户区改造工作依法有序进行,深圳市住建局于2017年8月1日组织起草了《关于加快推进棚户区改造工作若干措施(征求意见稿)》。意见稿中重点提到:

1、棚户区改造推广“政府主导+国企实施+公共住房”的实施模式;

2、全市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围,不再采用城市更新的方式进行改造;

3、户区改造项目的住宅部分,除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房和保障住房,且坚持以租为主,根据辖区人才住房和保障性住房的建设供应情况,确定租售比例,福田、罗湖、南山、盐田四区的棚改项目所建人才住房和保障性住房只租不售;

4、签约期内少数业主住户拒不签约、拒不搬迁阻碍棚户区改造项目实施,损害大多数业主利益的,经报告审议通过后可依法启动行政征收、行政处罚等强制程序。

城市更新(旧改):

历经30多稿的修改,《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(即“38号文”)于2016年12月29日正式签发。暂行措施中重点提到:

1、旧住宅区申请拆除重建城市更新的,建筑物建成时间原则上应不少于20年,满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽15年的建成时间要求;

2、在合法用地比例不足60%但不低于50%的拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理;创新实施机制,探索试点由政府主导的重点更新单元开发。

棚改VS旧改

xiaochanquan329071414461.png

成功案例举例:

棚改案例:罗湖二线插花地

覆盖区域:玉龙新村、木棉岭、布心片区等

棚改面积:占地面积约60万平方米,拟拆建筑面积约130万平方米。

棚改前状况:登记户数36289户,约8万人。

棚改前环境:属于斜坡类地质灾害高易发、消防安全隐患高危等级区,基础设施和公共服务设施配置严重不足,典型“脏、乱、差”区域。

棚改规划:

玉龙片区全部位于基本生态控制线范围内,除市政公用设施、公园等五类情形外,禁止在基本生态控制线内进行建设。且距项目1公里范围内,规划及现状保留有垃圾填埋场、大型焚烧厂和有污染性的工厂,严格控制住宅建设。

木棉岭片区主导功能为居住,规划总建筑面积98.6万平方米,其中居住约90万平方米,规划居住人口2 .9万人。

布心片区规划主导功能同样为居住,规划总建筑面积53.5万平方米,其中住宅约50万平方米,规划居住人口约1 .6万人,10 公顷用地需调出基本生态控制线。

棚改进展:截止最后签约日2017年5月7日,棚改补偿安置协议签约率已达98.84%,取得了阶段性成果。

旧改案例:南山大冲村

覆盖区域:南山区大冲村位于南山区高新技术产业园区中区东片,北起住宅项目“城市山谷”,南至深南大道、西起科技大道、科发路和大冲小学边界及铜鼓路,东至沙河西路,总用地面积68.4公顷,预计投资超200亿人民币。

旧改前人口:总人口29007人,其中常住户382户,户籍人口1007人,暂住人口28000人。

旧改前环境:以居住用地、工业用地以及园地为主,其中临深南大道北侧分布有少量商业服务业设施用地和政府团体用地。现状用地呈现随意开发的城中村形态,基础设施比较缺乏。

现居住环境:平均容积率2.71,外立面美观时尚的写字楼、办公楼、星级酒店等,整体的建筑观感大大提升。

深圳各区房龄20年以上老小区推荐

xiaochanquan329071414462.png

买老小区房源应注意什么?

注意事项一:房屋产权和房龄

“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的,“身份”比较复杂,了解其产权状况非常重要。无产权或产权有纠纷,即使房子再好也应避开,以免钱房两空。既然是购买老旧二手房,房龄问题也是一定要注意的。如果按揭贷款买二手房,房龄很大程度上会影响银行对房贷的审批。一般情况下,超过20年的二手房基本不放贷。个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。即使是勉强可以贷款的老房,在贷款年限上也有限制。商品房的贷款年限可以长达30年,而二手房贷款年限与房龄相加不得大于30年。

注意事项二:房屋结构和质量

以前的房屋在设计时不像现在会更加注重各功能空间的实用性以及私密性,因此,很多老旧二手房源可能存在无玄关、暗厅、厨卫面积小、空间分割凌乱等诸多问题。有些房子还可能经过多次改造,结构一般较差。另外,90年代建造的房屋,大多为砖混结构,加之使用的时间久,房屋质量难以保障。在购买老旧二手房源时,不仅要了解房屋布局是否合理,设施是否齐全、完好等情况,更要详细考察房屋的结构,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。

注意事项三:小区环境及配套

大多数老旧的小区都位于市区地带,周边环境已形成多年,一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及小区自身的卫生清洁等情况。老旧的小区也会存在停车位少的问题,这是由于当时的经济条件决定的,在买房的时候一定要实地考察小区内的停车位是否能满足需要。另外,水电、燃气供应的线路及管道,若是没有进行较好的维护和更新,就会出现老化甚至存有安全隐患,因此这类配套设施也是需要重点考察的。走访一下周围的邻居,对小区的环境会有更深入的了解。

注意事项四:小区安保措施

如果物业管理不到位,随着小区存在时间越长,住户经过数轮的更替就会变得鱼龙混杂,在这样的环境里,业主的人身安全和财产安全就难以得到保障。所以,在购买老旧二手房时,小区的安保情况也是要重点考察的。我们可以从很多小细节中获取信息,比如查看门卫是否对于人员出入不加限制;小区内部是否到处都是小广告等等。
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则