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全球高端资本聚集深圳,7月以来顶级物业大受追捧

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发表于 2017-9-8 09:44:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
7月中下旬以来,前海物业成交出现飙涨。

据项目现场销控数据显示,7月份卓越前海壹号累积成交额6亿。其中,7月最后一周连续3天成交过亿,合计成交3.15亿。8月6日,项目单日成交额再创新高,达到1.7亿。

2017年上半年,该项目在房管局成交备案金额为17.1亿,位列全市公寓类物业No.3,10万/㎡级公寓No.1。而近40天的成交金额就已经达到了上半年备案的46%。

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加速成交的背后,除了前海固有的优势,核心有3点:

① 深圳进入重大历史转折阶段,外地客户加速入手(诱因)。从已经成交的高区产品客群组成来看,外地客户占比达到了21%。

② 前海发展的成果,价值兑现速度,超过原本预期。

③ 高区大户为一梯一户,产品层高达3.6米,仅有40余套。从市场成交来看,3000万量级的产品,由于其稀缺性,成交往往优于300-2000万的房子。

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卓越前海壹号效果图

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深圳再迎重大历史发展机遇

① 深圳再被点名引领改革开放

2017年7月17日,中央财经领导小组第十六次会议上,总书记直接提出:北京、上海、广州、深圳等特大城市要率先加大营商环境改革力度。

深圳广电首席评论员余治国表示:这大概是党政最高领导人第一次将北上广深4座城市并列到一起,并指派同样的任务。此任务的重要性与迫切性可见一斑。

同样是7月17日,《将改革进行到底》大型政论宣传片开始在CCTV综合频道播出。意味深远。

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② 深圳立马反应,开始部署

对于这事,深圳一下子就兴奋了。一方面,深圳因改革开放而生,一向擅长改革、开放、创新;另一方面,深圳拥有最好的改革开放载体——前海。

所以,深圳马上就对总书记讲话做出了反应。7月18日,王伟中主持召开深圳市委常委会,并提出以下4点:
    $1

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4项任务,2项点名前海,第4项也是前海蛇口自贸区的要务。未来的日子,搞前海蛇口自贸区,必须是重中之重。而前海,在接下来必须要搞得更快,改革开放的步子要迈得更大。

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前海的发展和经验已证明

建立“特区中的特区”是正确的

深圳的发展和经验证明,我们建立经济特区的政策是正确的。

邓小平

1984年1月26日

这句话用到现在的前海,同样没有违和感,无论是制度创新,还是发展速度、经验。

① 前海制度、模式创新

地位已稳固,受关注程度空前

截至2017年1月,国务院最新发布复制推广的19项改革创新举措中,有6项是前海蛇口自贸片区首创。而前海首创并在广东省复制推广的达到37项,占全省56%。近日,前海创投孵化器模式也获得总理认可,并通过国务院常务会议审议。
7月1日签署的《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》中,将粤港澳大湾区定义为内地与港澳深度合作的示范区,而前海仍是唯一在建的载体。
7月19日,《人民日报》发表《香港青年爭相涌入前海創業》一文。文中表示:深港青年梦工厂中香港创业团队约占46%,超过50%已获得融资。

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前海基金小镇效果图

② 前海经济发展速度

明显快于深圳特区发展前期

截至今年5月底,前海蛇口自贸片区企业规模已与广东省经济第二强区广州天河接近,纳税过千万企业达到了399家。

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前海管理局副局长王锦侠透露,2017年前海片区土地产值产值将超过80亿元,计划2018年突破100亿元,提前两年完成国务院对前海2020年达到100亿元/平方公里的目标。

从0到1500亿,深圳全市历时19年,而前海从综合规划批复起算仅用5年!

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③ 前海成型速度

看似慢,实际远快于过往

7月20日,前海蛇口自贸新城建设指挥部消息:今年上半年,前海片区完成固定资产163.31亿元,增长53.9%。单位土地投资约10.9亿/平方公里,约为全市平均水平的10倍多。

截至目前,自贸区累计建成永久建筑52栋,建筑面积163万㎡;建成1.5级开发项目45栋,建筑面积15.5万㎡。建成的面积约等于前海规划建筑面积的6.9%,约等于福田中心区的25.5%。

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高力国际数据显示,预计2020年前海累积交付甲级写字楼总量将达到264.6万㎡,超过福田全区目前的甲级写字楼总量。其中,桂湾金融城预期交付191万㎡。

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福田中心区则从1995年左右开始建设,至今22年,而前海从第一次土拍到现在也才4年。So,前海实际建设速度其实要比以往快得多。

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卓越前海壹号看前湾、桂湾

何况,这样的建设速度,还是建立在超强水平的规划、超严格的发展管控下的。

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全球顶尖规划严格落地

保障改革开放第二源地顺利推进

业界普遍认为,前海的规划水平及未来生活方式,在全球范围都可以说是第一位。而且,从规划到落地,没有打折。

① 粤港澳大湾区级交通

500米轨道全覆盖的国际枢纽

前海从最初开始便是定位为“珠三角中心”,这不是停留在名头上的,而是落地在轨道交通规划上。

前海拥有深圳最多的城际轨道、快速轨道。根据《深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)》,已知线路为12条。见下表:

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两份规划相比较,主要是少了深莞城际快轨、光明快线,多了前南线、妈湾-罗湖线,坪山快线变为龙岗快线。

这也使得未来前海任何一个角落在500米范围内即可抵达地铁站,1小时抵达珠三角各个重要城市,15分钟可以抵达年客流量近1亿人次的深港两大国际机场,带来真正意义上的国际型商务、生活方式。

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公路交通方面,前海规划为“一高、三快、八主、十次”的骨干路网体系,里程高达180公里,密度达到12km/k㎡,与曼哈顿地区相近。

前海高速公路可直接连接香港、广州、东莞、中山等各大城市,快速路网则直接融入滨海、北环、南坪等快速路。这种快速公路规划,除了福田中心区,在全国各个CBD基本都找不到对手。

目前,解决月亮湾大道之困的妈湾疏港通道计划于2021年建成,届时将极大缓解前海与周边区域的交通。

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② 三层慢行系统

超越众城CAZ定义

深圳2016年提出打造CAZ,而事实上2013年批复的《前海深港现代服务业合作区综合规划》(简称:《综合规划》)早就体现了CAZ的各类特质,地下、地面、空中3层慢行系统则是最好的代表。

根据《综合规划》,前海步行系统总长高达127km。其中,地下步行骨干系统约25公里,空中步道系统约20公里。另外,自行车道总长36.8km。

这样的体系,单单是空中连廊都可以满足跑步党、骑行党的日常锻炼的需求。

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前海3层立体步行系统

地下4层都可以见到阳光

从下图规划来看,未来桂湾绝大部分区域地下都打通,并且可以跟前湾相连。甚至只要下到地下,可以到达桂湾任何一栋楼以及前湾大部分楼宇,无论地面是风吹、日晒还是雨淋。

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③ 多样化商业体系

不排除取代HK的可能

根据规划,前海未来计容商业总量将高达228.8万㎡,其中桂湾约103.7万㎡。另外,前海地下商业、文化、娱乐类面积约130万㎡。也就是说,未来前海商业开发总量应当为358.8万㎡左右,相当于19个万象城。

而且,这些商业还有个特质——单个商业体不会过大,而是分给不同的开发商,以实现多样化。

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有限的商业,分属不同风格的开发商自持,不仅保证了商业的多样性,也保证了未来商业运营的品质,更保证了未来区域生活的多彩性。

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卓越Intown效果图

如果加上宝中刚拍出不久的华侨城“欢乐海岸3.0”,未来前海无论日间购物、夜间娱乐生活,都将充分得到满足。

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④ 实用导向的公园系统

1km全覆盖各楼宇

前海土地面积也就15平方公里,公园系统占了2.07平方公里。

这个公园系统最精妙的地方在于带状分布(见下图),2.07平方公里做到16km的公园线,覆盖范围远超纽约展望公园、柏林动物园,保证了前海绝大部分区域都可以在1km以内进入公园系统。

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而且,前海的公园系统走的是实用路径,而不像过往的公园,追求高大乔木覆盖。

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前海公园系统以市民使用为导向,岸线包含演艺公园、休闲海岸、海湾公园3大板块,其中又划分为若干个实用的场地,如露天剧场、四季花园、海边栈道、媒体中心等等。

这样的规划,明显胜于绝大多数以观赏为主导的公园。毕竟,演绎、聚会等等交互性活动才是真正能够激发活力的,独处往往不行。

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当然,前海的发展、规划是有万般好,但是未来必须敢玩且玩得“更大”。一方面是指前海改革创新的勇气,另一方面是规划落地的强势性,再者则是对事业、不动产投资规模的决心。前2者是ZF的事,对于投资者、居住者而言,第3点才是关键。

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前海“打新股”

非卓越前海壹号莫属

曾经前海时代以4万多/㎡开卖,现在随着前海的各项牛逼哄哄的成果兑现,早已没有那样的价格。如今的前海,无论产品面积、价格,都已经是豪宅路子。

① 前海“新股”11万/㎡是“白菜价”

卓越前海壹号是前海区域第一宗公开拍卖的土地,也是第一个公开销售的写字楼、公寓项目。即便到了现在,卓越前海壹号依然是前海桂湾稀有在售的甲级写字楼、顶级公寓项目。

目前,项目甲级写字楼已接近售罄,公寓均价约11万/㎡。这个看起来貌似“较高”的价格,跟未来竞争对手预期售价相比,却依然是“高性价比”的一个。

目前,前海桂湾核心区待售项目预期价格都明显超过卓越前海壹号,其他项目距离销售期还有待时日。招商前海湾启动区1期销售的是甲级写字楼。

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前海桂湾规划效果图

不少高端客户认为:前海区域未来就是30-50万/㎡的售价,接轨国际,10来万/㎡真的不算什么!也就是说,10来万/㎡真的就只是新股的价格,未来大涨的机会大把~~~有钱人的世界是不太好懂~~

2017年上半年,卓越前海壹号公寓累积成交备案约17亿元,位列全市公寓类物业第3位,超越多数住宅类豪宅项目,也充分印证了地段、品质、品牌价值与性价比。

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金岩石2016年初点评前海

涨不到30万/平是开发商耻辱

这并不是开玩笑~~

② 国际姿态,迎接前海主人到来

目前,卓越前海壹号低区已基本售罄,主力推售户型为高区约286㎡的产品。总量不多,仅仅40余套。

跟之前的产品相比,约286㎡为高区一梯一户产品,为4房,可以满足绝大部分商务精英的居家需求,跟目前绝大部分客户的需求一致。

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不过,其实该户型的层高达到3.6米,加上全落地玻璃,使得产品拥有不输甲级写字楼的层高与空间感,无论是作为居家还是作为接待中心,都没有违和感。(甲级写字楼净高往往都不足3米)

而且,这套户型的面宽高达16.9米,在中心城区难得一见。

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至于3米和3.6米的区别,亲身体验更有感觉,说数字没有意义。

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③ 劳斯莱斯星空样板即将开放

卓越前海壹号的正在打造的高区样板房,参考劳斯莱斯星空顶设计,为客户呈现前所未见的居住、商务体验(非交房标准)。不久将可一睹为快。

高区产品层高约3.6米,高层的空间感使得卓越壹号的高区产品功能性得以加强,既能充当商务接待的会所、也能充当私人会晤的场地。除此之外,居住的属性也尤为突出,日立的中央空调系统以及西门子的新风系统使得室内的温度、湿度、空气清新度皆达到人体的最佳舒适度。身临其中,才能体会到:原来生活,本该如此!

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卓越前海壹号星空幻影样板房效果图

非交房标准

④ 与马化腾同等的物管服务

除了商务生活文化,卓越·前海壹号公寓2017年将服务体系FOR ONE从1.0提升至2.0版本。而FOR ONE2.0的服务团队,是服务马化腾的~~

严格来说,未来的公寓、办公、商业等物业的竞争,很大程度上在于运营能力的竞争,卓越也深刻意会到这一点,这也是卓越为何持续不断优化物管、运营服务体系的原因之一。

未来,无论是目前的FOR ONE2.0,还是以后的升级版,持续不断的改进,将使得业主的生活不断提升,保障资产价值得以持续提升。

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