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深圳最具性价比的是这10个地铁站(2017深圳城市大数据活跃报告)

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发表于 2017-9-25 15:15:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
在一线大城市中,深圳是一个比较特别的存在。这座年轻的移民城市正在经历从世界工厂向高新科技驱动的智慧城市转型中期。由于地域面积不大,转型期较短,深圳各个阶段的城市建设和更新的印迹,得以清晰地保留在如今的城市版图上。

在大型城市的地图上,地铁线路形成最重要的脉络,地铁站周边区域汇拢各类资源,以地铁站为中心向外辐射的区域,成为城市的节点。

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日前,DT财经在深圳发布《重新认识地铁上的深圳——2017深圳城市大数据活跃报告》,通过深圳城区165个地铁站辐射圈的14个静态的动态数据指标,尝试为描述城市的复杂有序性提供一个新的视角,重构城市的认知坐标。
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地铁上的商务、居住、娱乐、商业大PK

01

商务排名:福田中心区是绝对主力

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在商务功能的综合排名中,购物公园拔得头筹,国贸大约以两分差距居第二;会展中心、高新园以非常微弱的差距排在三、四位,随后的岗厦北与第二梯队的差距拉开到4分左右;深大站虽然位居第十,但与第九名的差距已经拉开到10分以上。

购物公园是深圳全城绝对的“优等生”,总排名第一,很大程度上是因为几乎各项指标都相对高分。在商务综合TOP10榜单里,其商务等级和购买力都位居第一,商务规模以非常小的差距位居第四。

无论是站在市民中心的广场南望,还是站在国贸大厦顶楼环视,都可以看到这里是城市内高端写字楼最为密集的区域。与此同时,从建筑的风格和高度上也不难推断,这里有着CBD的典型特质,代表这深圳最“大牌”的商务办公区,有高昂的租金与高薪的公司人。

因为如此,老牌商务中心——国贸就被比了下去。排在第二位的国贸站,是以国贸这栋楼出名的。这里是邓小平南巡讲话的发生地,也是“深圳速度”的代表,是早年的深圳第一高楼。但是,随着城市更新,国贸的商务写字楼等级和在此工作的雇员收入,都逐渐失去了首位的优势。

大剧院也是如此。虽然它周围分布着地王大厦、京基100这两个如今依然耀眼的地标建筑,但在等级和购买力上,已经与购物公园相去甚远。

会展中心以0.55分的微弱差距排在第三。这一站毗邻购物公园,其实属于同一片商务区域。如果范围再扩大一些,加上这十强当中的岗厦北、岗厦和市民中心,它们共同都属于深圳规划当中的“福田中心区”。

福田中心区由滨海大道、红荔路、彩田路、新洲路四条城市干道围合而成,深南大道贯穿其间,将中心区氛围南北两区。福田中心区定位为全市性的金融、贸易、信息、行政、文化中心,其中,南区主要为中心商务办公区,北区则是全市性的行政、文化中心。

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从地图上看,“福田中心区”的中心位置毋庸置疑:南向福田口岸、皇岗口岸,可与香港实现二十四小时通关,广深港高铁贯穿此处,无缝对接香港;北向对接新成立的龙华区,交通优势也非常明显。

据统计,福田汇集了深圳认定的第一批180家总部企业一半以上,入驻世界500强企业77家;聚集了全市80%的创投机构、300多家备案的私募基金,管理这全国30%以上的资本。深交所、平安国际金融中心——目前深圳最高建筑也坐落在这一区域。

深圳另一块商务强劲的地方,在南山。高新园和深大这块区域集中发展计算机、网络与通讯、集成电路、软件、生物工程等产业,聚集了大量高新技术企业的落户,比较知名的包括腾讯、中兴、创维等,逐渐形成技术创新商务区。

技术产业对于写字楼的要求看起来都不算高,但这也成为很多创新企业选址的优势。不知道在未来,这块区域能否真正形成一个技术导向的、街区面貌更加开放的商务集中区。

02

居住排名:南山与福田的对垒

一个人对城市生活质量的感受,很大程度上和你的居住环境有关联。周边是不是一个大规模的居住小区,有没有步行距离范围内足够的配套设施,去地铁站走路几分钟内可达,周边人群的消费层级如何……

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这个榜单比较明确地说明了一点——“宁要关内一张床,莫要关外一间房”的居住原则,仍然是有巨大市场的。

前四名全都集中在被深圳人誉为最适宜居住的南山区,福田则紧随其后拿下了五至九名,唯一一个打破规律、跻身十强的关外站点,则是位于宝安区的翻身站。

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为什么南山的四个站点排名这么高?从地理上看,南山依山面海,形成了深圳市区独有的半岛城区,自然环境优异。排名第一和第二的东角头、海月,位于早期发展的蛇口附近,而桃园和大新则位于更偏北部的内陆地区。

由于蛇口开发较早,相应的东角头配套设施也比较完善,除了各种小吃、超市、综合商场之外,地铁口出来就是蛇口人民医院,非常便利。地理位置上临近海岸,环境宜人,可谓宜居上选。当然,高昂的房价也是门槛。

截至今年3月份,蛇口的房屋均价超过11万元。排名第二的海月和东角头相隔一站,情况也与东角头相似,有着密集的居住于完善的生活配套设施。只不过在小区数量上比东角头略少,房价稍逊一筹,但依旧在10万元上下。

位于深圳大学后海校区的大新和桃园两站居住密度不亚于之前的两个站点,配套也非常完善,价格上又比海月低了一层,大概在6-7万/平左右。

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与南山区的四个站点小区集中、价格较高不太一样,紧接着的福田四个站点更“平民化”一些。福民和石厦处在福田中心区的正南向,各项配套都相对成熟,但这里也分布着大量的城中村,人口较为密集。这两个站点的价位相比南山的10万朝上更加亲民,大部分在6-8万/平之间。

相比之下,燕南、科学馆和车公庙这三个站点,单位居住密度远低于前二者,配套设施一样比较完善,但价格则比前者高出很多。

总体来看,福田这几个站点的配套设施都比较完善,而且距离行政办公、商务中心的距离比较近,价格又低于当前最火的南山,属于性价比较高的区域。

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△衣食住行的大本营:有商场或购物中心的居住区站点分布

再来看看在居住指标中唯一进入十强的关外站点——翻身。

翻身,上世纪90年代就已经是宝安的繁华地段,人口十分密集。后来,由于关内居住成本越来越高,关外居住的吸引力便随之提升。加之交通逐渐便捷、配套设施不断完善,带动了这里的发展。2010年左右,深圳市政府在翻身片区启动城市更新计划,大幅改善这里的居住和商业环境。

翻身附近的房价自然不必说,低于关内,大约在5万/平左右。周边小区的聚集程度很高,生活配套完善,有一些指标甚至超过了车公庙和燕南,当之无愧成为关外居住综合排名的第一大站。

03

休闲娱乐排名:随时随地够得着的吃喝玩乐

在现代城市中,休闲娱乐越来越不是一个需要仪式感才能完成的事情。下班看场电影,工作日午休时出来到健身房上一节课,去附近的陶艺馆参观一圈,亦或是在加班之后去做一个SPA……都会生活,就是沉浸在这样的细节中。娱乐的分布与人的聚集存在天然的联系。

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在这项排名中,我们可以看到许多前文居住、商务榜单中出现过的站点。比如居住排名中曾经上榜的福民,以及虽未进入前10但同样属于大型居住区域的后海、湖贝等。

湖贝是一个非常戏剧化的存在。从规模上看,由于建筑密集度高导致各类休闲娱乐店铺规模较大,湖贝成为这十个中得分最高的站点,但其活跃度与消费力却是垫底的水平。活跃度的表现上,湖贝的休闲娱乐项目类别并不少,但留下的评论数量偏低。这在某种程度上说明这里的休闲娱乐消费者和商家对活动、团购等线上消费行为的参与度并不高。而从消费力来看,这块区域也集中了相对偏低的消费人群。

对于会展中心、购物公园这类新兴的商业聚集区域来说,由于大型购物商场等容纳的资源更多,休闲娱乐功能在其中占据了相当的位置。

此外,还有一些完全只依靠休闲娱乐功能“谋生”的站点,比如海上世界。

还有一个需要重点解释的是香梅北。这一站附近的休闲娱乐项目并不多,但消费力却是最高的。这片豪宅区吸引来的人群,对于休闲娱乐的花销单价较高,这也拉动了这一地区整体的休闲娱乐指标排名。

04

商业排名:新老CBD的战争

商业综合排名TOP10情况如何?结论和大家脑海里的深圳一样,深圳商业最牛的地区依然是老牌的罗湖和新兴的CBD福田。购物公园在这一排名中拔得头筹。

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我们可以将这10个站点分为两类来看。

第一类依靠数量取胜。如人民南、科学馆、大剧院、国贸、华新,全部分布在罗湖及福田靠近罗湖的区域。这里作为深圳最早开发的区域之一,在经过多年的不断发展之后,早已经出现用地紧张的情况。在这个寸土寸金的地方,商业密度较高,大型商场和传统店铺鳞次栉比。

特别值得注意的是,人民南商圈。90年代前期,这里是深圳主要的商业街区,北京有王府井,上海有南京路,深圳就有人民南。以人民南路为轴心向周边发散的中央商业区,里面包括茂业百货、金光华广场、国贸天虹等商业广场,以众多高档次的百货商店和精品商场为主,与东门形成互补。

由于该地带临近罗湖口岸,吸引力许多内地、深圳中高端消费者以及香港居民到此消费。到不了香港的大陆人,曾经以在人民南免税店买到一些进口商品而特别有面子。也是因为与香港距离近,不少外资公司都集中在人民南片区,特别是物流、金融、地产,著名的四大会计事务所,一度都集中在此。

大剧院站位于罗湖的金融中心区,对于人民南来说,属于后起之秀。1、2号地铁线在此交汇,成为强大的地铁换乘中心,附近集万象城、地王、KKmall三大综合商场。不过,尽管大剧院站可以称为罗湖最高大上的商圈,但商业消费力水平在全城却屈居第五,依然属于靠数量取胜的行列。

第二类则是规模上并没有占到绝对优势,但在等级或者消费力上占据上风的站点。主要包括会展中心、海月、鹿丹村、购物公园和桃园。

对于商业来说,越是新近发展的区域,越是容易在建设上打造更好的设施,从而提高级别,同时更容易把握新的消费理念,追求到更多高消费人群。在这些站点中,位于前文提及的福田中心区的会展中心、购物公园明显具备了这一优势。

海月本就属于居住消费力较高的豪宅区,其相应的商业消费水平自然也就水涨船高起来。

05

性价比高的宜居地,究竟在哪里?

“人们为了活着聚集于城市,为了生活得更好而居留于城市”。城市人选择居住地,实际上是在有限条件在选择相对更舒适的生活。

对大多数普通人来说,对舒适圈层有两个要求:一是小范围内需自成一派烟火气,让不同的生活需求得到满足,丝丝缕缕的联系形成对生活圈的归属感——公共资源与不同的商业类型的供给可以促就生活所需的活力与多样性;二是生活圈是开发通达的,可以方便地与城市其他区域产生联系,享受城市其他区域更多资源与功能,这需要良好的交通配套。

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从上图可知,我们要寻找的生活功能较强而房价较低的站点位于第二象限,共有39个。其中超过一半位于福田-罗湖综合功能中心区域,距离商务聚集区都很近。

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位于罗湖区的15个站点主要分为两个聚集区,一个是城市最早发展起来的国贸-老街综合功能中心区,被开发强度最大,商业资源也最为密集;另一个则是7号线在罗湖区域内的站点,7号线可以与全城其他所有线路进行换乘,从罗湖北部进入福田南部后,又串起几个适宜居住的站点。

龙岗与龙华二区,具备居住功能的站点一般也是区域内商业资源重点聚集对象,再加上传统关外区域住房价格比核心发展区低,性价比自然比较高。

相比之下,南山与宝安二区明显并不那么有热闹生活的烟火气。
强调高性价比的站点
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统计排名显示,最具性价比的10个站点分别为:长龙、南联、双龙、罗湖、布吉、国贸、龙华、下水径、红岭北、大芬。龙岗区占去6席。长龙、布吉、下水径与大芬这几个站点共同辐射布吉街道板块,5号线与3号线在此交汇。

这里是龙岗与罗湖直接联系的地方,从布吉站乘坐3号线再往南1站就到了罗湖,乘坐地铁去福田CBD或国贸-大剧院区域,都只需要半个小时。区域内排满了大片的住宅小区,街道间有各类商铺,也有不少综合商场,附近还配备了学校、医院等公共资源。双龙与南联是3号线进入龙岗的最末两站,在龙岗区综合实力排名靠前,只是距离中心区域实在有些远。

位于罗湖的3个站点中,国贸与罗湖相邻,与它们高密度的各种资源相比,居住成本明细偏低。

龙华站是4号线进入龙华区的倒数第二站,也是龙华综合实力最高的站点,胜在周边土地开发密度大,不管是居住、商业还是休闲娱乐的供应都相当充沛。这里到达福田CBD仅需半小时,生活功能强、通勤时间短且居住成本低,应该有不少在核心区工作的人居住在此,这也是导致4号线太过拥挤的原因之一。
强调生活功能全面品质的站点
根据统计排名,39个地铁站中符合以上条件的有4个,分别是位于罗湖的老街、黄贝岭,福田的梅村与南山的世界之窗。

老街与黄贝岭自不用多说,除开罗湖核心区固有的密集开发,两站各有两条线路交汇,大大增强了它们与城市其他区域的连接性。福田的梅村在福田CBD北边不远处,还可地铁直达车公庙。

世界之窗站南面就是深圳注明的景点世界之窗,但北面就是居住小区,商业与休闲娱乐供应都很充足,与前面几个站点相比最大的不同都是由世界之窗带来的,除了可享受更好的风景,区域内人群活跃度也很高。

更为难得的是,这里距离南山科技园不过两站,作为一个偏享受型的站点,与城市商务功能联系十分紧密。
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9张手绘卡,逛遍地铁上的深圳

这就是别人家的地铁站

购物公园

首先要说的就是全优站点:购物公园。

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综合实力排名第一,它实现了对其他164个站点的全面碾压。作为名副其实的“宇宙中心的候选人”,这个公园和全国闻名的相亲圣地上海人民广场和北京玉渊潭公园非常不同。不管你是去买买买还是上班,这里都是深圳最热闹的地方,只是不要妄图在这里相亲就好。商业选址神器星巴克对这里的偏爱也印证了购物公园的强大复合功能。

全中国最有名的一扇窗

世界之窗

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对于很多非深圳人来说,对于这座城市的第一印象恐怕就是——世界之窗。旁边的欢乐谷、华侨城、欢乐海岸等一条玩耍流水线让这里成为了名副其实的重度娱乐站点。于是在这波城市活跃度分析中,世界之窗在商业和休闲娱乐上也拿下高分。虽然北面有一些居住区,但它的居住和商务评分也只能位列中等了。

一个被时代抛弃的购物天堂

人民南

在90年代前期,人民南对于深圳来说,就像是北京的王府井和上海的南京路,茂业友谊百货、金光华广场、国贸天虹等商业广场聚集,而又因为它临近罗湖口岸,前来“港淘”的中高端消费者络绎不绝。对于一些到不了香港的大陆人,在人民南免税店买到一些进口商品也是“倍有面儿”。当时,物流、金融、地产,以及著名的四大会计事务所,一度都汇集于此。

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到了海淘和网购兴起的新世纪,人民南的这套却不管用了。掉了队又找不到变革思路,人民南只能在商业上拿个好分数,至于曾经繁荣的商务和休闲娱乐,那都是过去的事了。

这张深圳名片的未来会怎样?

华强北

每次苹果新品发布会之前,各种谍照就会从华强北流出,提醒着大家不要忘了这个神奇的地方。毕竟这个电子名城已经随着消费升级的崛起而渐渐没落了。

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不过,你大爷还是你大爷。创新浪潮一掀起,华强北就想着如何转型成硬件硅谷,当然,这是离不开那一米柜台背后的智能硬件生态系统的。另外难得的是,华强北并不偏科,六项指标基本均衡发展。服饰、珠宝、个人护理,靠电子发家的你大爷其实这些年也在努力耕耘着它的业态多样性。

不管在北京还是深圳,都是娱乐圣地

后海

说到后海这两个字,你先想到的是深圳还是北京呢?不过这两个“后海”的休闲娱乐属性倒是惊人相似。

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由于邻近居住大站南山和桃园,以及学生众多的深大站,深圳后海站理所当然地就成了周边人群解压娱乐的不二选择。同样,靠近居住站点也为后海站的职场商务打了个大助攻。所以,这个吃喝玩乐站最后也成功跻身“宇宙中心的候选人”队列。

就算是个地铁站,取名也很重要

翻身

翻身站……对,它是个站名。从数据上就能看出,翻身站的优劣势同样明显,交通不便,但居住和商业实力雄厚。在居住类别里,就算是和被深圳人誉为最宜居的南山区和老牌强区福田相比,它也并不逊色。

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翻身并非新开发区域,早在90年代就已经是宝安区的繁华地段了。后来,关内的房价越来越高,买不起房的深圳人开始往关外搬。加上交通和配套设施的改善,以及2010年深圳市政府在翻身启动的城市更新计划,这里的居住和商业环境也明显上了个档次。于是,它当之无愧地成为了关外居住综合排名的第一大站。

这个故事告诉我们,就算是个地铁站,取对名字也很重要。

哪个城市没个人挤人的地儿呢

湖贝

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作为深圳的著名城中村坐标,湖贝绝对算得上整个城市人最多的区域之一了。这里的居住、商业、商务、休闲娱乐都平衡高分,在湖贝活跃的深圳人基本也都住在这里。于是,湖贝自成一个小气候,如果你想出个远点儿的门,当然可以,但是如果你想家里蹲,那么这个地铁站周边大概就能提供你的一切所需。

校友比学校更出名

深大

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深大站出来就是深圳大学了,它位于南山科技园旁,但距离很远,周边配套设施并不出众,果然它是摆出了一副要好好学习的样子。比起寡淡的居住、商业和休闲娱乐,还是深大著名校友马化腾同学在附近建的腾讯大楼比较给力。毕竟和腾讯爸爸住对街的待遇,并不是谁都能有的。

房价不是很着急,上班不用太着急

布吉

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不少深圳上班族的每天通勤路线都要跨越关内关外,正处在交接处的布吉就成了他们的必经之路。和大部分站点都不同的布吉,在交通上无比繁忙,而商务功能和星巴克偏好却又实力不济。算得上是个大型居住站点,休闲娱乐和商业等配套设施也不错,但是地处关外又品质一般,导致房价并不高,所以在居住总分上也没有拿到个好成绩。

整理自DT财经(ID:DTcaijing)

《重新认识地铁上的深圳——2017深圳城市大数据活跃报告》

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