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每周地产评论:三个信号决定2018房价走向!

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发表于 2017-12-4 14:22:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
xiaochanquan695041448511.jpg

第一信号:房地产:销售额初现负增长。2017年10月份,商品房销售额当月同比增速为-1.7%,较9月份的1.6%下降3.3个百分点,出现2015年4月以来首次负增长。受房地产销售放缓的拖累,而10月房地产投资资金来源增速为7.4%,连续两个月低于房地产投资增速。这意味着,房地产投资面临着资金支持不足的困境。

当然,这种情况也与开发商的债务情况有关。数据显示:2017年上市企业三季报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示,A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增长幅度达23.21%。截至2017年9月底,A股平均每家上市房企负债达445亿元。可以说,2018年是还债年,放量低价也是主要原因。

历史数据显示,土地溢价率领先房地产投资增速大约3-6个月。因此,土地溢价率的下降将带动房地产投资下行。数据显示:10月份土地购置面积累计增速从9月份的12.2%提高至12.9%,上升0.7个百分点。而10月份土地成交价款累计增速从9月的46.3%下降至43.3%,降低3.0个百分点。10月份房地产投资增速从9月份的8.1%下降至7.8%,回落0.3个百分点。10月份房地产销售和购地数据均折射出房地产投资增长后继乏力。这意味着房地产销售回落影响房企资金流。同时,10月份上海、杭州、佛山等地出让多幅租赁用地,一定程度上拉低了土地溢价率,并影响着未来的预期,未来“地王”将在在一段时间内消失。

尽管如此,我也曾作过分析。越是在调整阶段,强者愈强,开发商的集中度会增加,全年销售仍会增长。

第二个信号。租售并举,正在重构房地产的新格局。比如,11月10日,深圳安居集团以10.1亿拿下深圳首宗“只租不售”地块!这是一个极强信号。加上最近建设银行宣布与万科、华润、碧桂园,深圳安居集团、星河集团以及数十家大开发商的合作,已经为长租市场奠定了坚定的金融基础。

与此同时,各路资金也纷纷杀入。比如链家、世联等。更有国际资本抢滩中国万亿长租市场,比如:2017年9月16日,在中国上海豫园海上梨园,湾流国际A轮融资新闻发布会圆满召开,正式对外宣布封闭了由基汇资本携手挚信资本共同投资的A轮融资;同时,湾流国际长租公寓发展基金平台正式宣布起航。

这个超万亿的市场,正在快速重构人们的认知。除了近期市场喧嚣外,政府也在积极推进:“十三五”期间,深圳政府计划通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。

关于这个市场未来如何,我想应该是“春江水暖鸭先知”。早在2016年12月,万科就以109亿元拿下北京海淀区2幅自持100%地块;2017年6月6日,万科又拿下了佛山1幅住宅地块,自持面积100%,年限70年。目前万科的长租公寓品牌“泊寓”在全国布局超过8万间,华东地区约有8000间;

▼中国100%自持宅地一览
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日期
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城市
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宅地宗数
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宅地位置
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竞得者
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2017.11.10
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深圳
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1宗
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龙华区红山
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深圳市人才安居集团
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2017.10.27
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杭州
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1宗
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江干区城东新城
[/td][td]
杭州城东新城建设有限公司
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2017.10.16
[/td][td]
广州
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1宗
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黄埔区科学城
[/td][td]
广州科学城投资集团
[/td][/tr][tr][td]
2017.7-10
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上海
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11宗
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几乎各区均有
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上海地产集团9宗

上海张江集团11宗

上海嘉定新城发展公司1宗
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2017.6.6
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佛山
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1宗
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南海区桂城平洲
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万科
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2017.12-1
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北京
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3宗
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海淀区、大兴区
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万科1宗

万科住总联合体1宗

中铁1宗
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我曾计算过深圳安居集团10.1亿拿下深圳首宗“只租不售”地块收益,该项目应该可以达到70元/平方米,深圳安居集团这块地,每年最少可收租金 75751200元,如果加上建设成本,应该在20年左右可以收回成本。当然这里面也可以包括每年租金上涨6%,可以对冲银行贷款利率。

其实,“只租不售”地块出让,从政策层面已减掉原来“地王”土地溢价,且以市场租金出租,是一个不错的生意。商业住宅的月供大约是租金的2-3倍。如果去掉土地溢价,租金可以或接近逼近月供水平,即开发商开发、装修、贷款成本。

对租客来说,传统方式比月供少了月供利息与首付压力,而对未来长租市来说,金融的介入将进一步为房租合理上涨提供支撑。

这个市场的租金收益是个很好的现金流生意,未来也可以很好对接资本市场。

第三个信号:建设部首次房地产违规跨省检查启动 违规者或被市场禁入。据《经济参考报》报道,近日住建部、发改委联合发布《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》,将重点对北京、南京、苏州、杭州、嘉兴、合肥、济南、青岛、郑州、长沙、广州、佛山、海口、三亚、西安进行交叉检查。据有关人士介绍,此次检查不再由地方自行检查,而是由其他省份相关检查人员进行检查。例如北京由浙江带队检查,浙江则由广东相关部门负责。

此次价格检查的重点包括:销售商品房未明码标价,未在交易场所醒目位置明码标价;标示信息不全,没有按照规定内容明码标价;未标明房源销售状态,已售房源所标示价格不是实际成交价;商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择;通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段,诱骗消费者进行交易;以捆绑或者附加条件等限定方式,强制提供商品或服务并捆绑收费;捂盘惜售,炒卖房号,操纵市场价格;为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。

这个“首次进行跨省大检查”,也算是中国房地产调控的新玩法。但这意味着未来的调控也将常态化,创新化。当然,这期意也会遇到新难题,比如南京又现抢房,其背景仍是一二手房价格倒挂,很多人认为抢到就是赚到。这就是市场难题。调控了一年多,如果放松将不可想象,但继续调控,也需要从市场化角度多考虑供给侧问题。2018年调控主题仍是行政与市场博弈。南京如何解决抢房潮,仍是一个值得关注的信号。

综而言之,上述三个信号决定2018房价走向!大的基调,稳字当中,想跌比较难。销售量下跌,并不代表市场走坏,反而是越是在调整阶段,强者愈强,开发商的集中度会增加;租售并举,正在重构房地产的新格局。但天上不会掉馅饼,也没有免费的午餐,未来房地产逻辑仍是以中国经济增长为基础的;2018年的调控仍将继续,主题仍是行政与市场博弈。最后还是一句老实话,只要是自住房,什么时间买都不会错。

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